• 400億元設局SOHO 3Q 潘石屹能寶刀續神話嗎?
  • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2017-11-06  /  浏覽:21638 次  /  
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    11月2日,SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹現身重慶,宣講他將在二三線城市布局SOHO 3Q業務,重慶是他最看重的一站。潘石屹透露,經過考察,將首選解放碑和江北嘴區域的辦公樓來布局此項業務。
    潘石屹說,未來SOHO中國的轉型方向,就是一家盤活閑置寫字樓空間的輕資産管理公司。“SOHO中國上半年通過整售物業項目,獲取400億元的營業收入。現在公司的整體負債率降到了一個非常低的程度,而現在中國的房子利用率太低了,但其實使用比擁有更重要,分享比使用更重要”。
    經過近兩年的試驗期,潘石屹認爲:SOHO 3Q已經完全擁有了向二三線城市擴張的前提,不擔心市場前景。此次和潘石屹一起出現在重慶的公司高管,還有SOHO中國副總裁錢霆,SOHO3Q首席運營官方力維女士。
    潘石屹重新出牌
    最近兩三年,SOHO中國總被質疑業績不佳,困境重重。
    今年8月20日,SOHO中國發布了一份利潤下跌94%的中報,下午開盤公司股票即暴跌,當日報收3.94港元,下跌12.25%。之後,潘石屹及團隊不得不頻頻回應外界對公司業績前景的質疑。
    作爲公司未來的核心業務,SOHO 3Q能否成爲“利潤擔當”,仍然缺乏投資者信任。可以確信,無論潘石屹如何吆喝,質疑聲都不會在短期內消失。
    在北京和上海的繁華地段,SOHO中國目前持有170萬平方米物業。從對外公布的租金水平來看,望京SOHO項目開盤價格爲6元/平方米,上海複興路SOHO租金開盤時爲7元/平方米,後來實際出租價格遠超于此,且高于10元/平方米。
    理論上看,170萬平方米物業能給SOHO中國帶來的不菲的租金收入。而從上半年的業績來看,SOHO租金收入較同期大漲168%,但金額僅4.39億元。沒有了銷售收入後,租金部分的收益增長壓力巨大。
    能讓SOHO中國稍微喘口氣的是,公司的賬戶上躺著龐大的現金流,其淨負債率僅25%。截至6月底,SOHO中國賬面現金有91.45億元。而通過退出上海外灘股權回籠的項目投資款,潘石屹手握至少130億元現金。
    方力維稱,SOHO 3Q目前這個項目在北京上海這樣的城市已經擁有了1,7000個工位,19個中心,有超過6萬名會員,有2800個大大小小的公司成爲這個項目的使用者。
    中國房地産報記者通過了解獲悉,潘石屹的SOHO 3Q項目主要爲創業者提供開放式辦公空間和靈活的短租服務,一次訂單的租期可以短至一周或長達三個月;創業者可以單租一個工位,或者整租一間辦公室,在手機App上隨時隨地實現選位、付款或續租,享受Wi-Fi、複印打印、咖啡等辦公服務。目前的租戶主要是一些互聯網行業、教育行業、貿易行業、科技類、金融、文化等公司,在過去兩年時間裏累計了超過6萬名會員,多以年輕人爲主,這些年輕人大部分是擁有高學曆的海歸,同時都喜歡挑戰,追求自由,比較有活力。
    “這裏不僅僅提供辦公空間,諸如潘談會、3Q大講堂、3Qparty、相約投資人等社區運營項目和活動附著在這些空間中,能讓人們在自由的空間中相聚,並且碰撞出火花。”潘石屹說。
    在質疑聲中前行
    從O2O預訂下單,到無底價競拍,到大客戶定制,再到衆包模式,SOHO 3Q帶著質疑闖生路。
    整體上不難理解這家公司自2015年以來的策略:從一家以拿地蓋項目銷售的重資産公司轉型爲自持物業再到適時推出所謂的SOHO 3Q項目,向輕資産公司轉型的過程中,每一步看似都非常穩健。
    唯一令外界質疑的是:這樣一個看起來很美好的符合當前創客空間潛在市場需求和以共享經濟爲拓展模板的項目,真的能承載起SOHO中國轉型之後的利潤擔當嗎?
    潘石屹敢于大規模布局SOHO 3Q項目,無疑來自于SOHO中國不錯的現金流。“一部分拿來還債後,賬面上的流動資金數目還是相當龐大。”
    SOHO中國(00410.HK)2017年半年報數據顯示,公司總負債365.66億元,融資成本爲4.4%,淨借貸占歸屬公司股東權益的比率約爲43%。同時,SOHO中國要派發總金額18億元,每股0.346元的特別股息。
    而之所以認定“運營優質辦公物業是未來的重要業務方向”。潘石屹給記者算了一筆賬,SOHO中國在北京、上海的辦公樓年租金收益是3%,這基本上是國內房地産公司中租金回報率最高的,而SOHO中國公布的2016年公司年報顯示,公司的資金成本是每年4.4%,是國內所有上市房地産公司中資金成本最低的,“跟銀行借過來的錢,建了房子租出去,還得虧1.4%,這還是北京、上海的情況,其他城市的情況就更差了”。這也是SOHO中國相繼賣掉上海淩空SOHO等寫字樓物業的原因,所得現金現在正好用于3Q在全國的快速拓展布局。
    問題的關鍵是,包括在成都、重慶這樣的二線城市,共享經濟浪潮之下,觊觎這塊大蛋糕者數目龐大,共創空間入場者衆,市場早已細分,抛卻潘石屹本人的個人魅力感召,SOHO 3Q在“不低于4000平方米的空間”這樣的一個招標下限下,要達到85%的出租率,方有盈利可能,如何確保?
    以此前成都市場的聯合辦公項目而論,僅有位于天府新谷的Work+達到了這個工位規模。計劃11月份正式投入使用的中海國際中心OfficeZip2.0産品,提供了約385個工位,10月底時其透露的招租情況是“已過50%”,距85%的出租率還差了相當大一截。SOHO 3Q要超越這些先到者,得出奇招。
    中國房地産報記者發現,類似的聯合辦公項目的盈利模式無非有如下幾種情形:第一層出租工位;第二層出租空間,比如會議室、劇場;第三層會員收入,優客工場已經開始針對會員進行收費;第四層收益來自于股權加股權分紅,第五層收益便是流量搭載。
    此前SOHO3Q一位負責人則對媒體表示,SOHO3Q的定位其實並不是創業者,而是針對具有靈活辦公需求的公司。這其中,不乏如樂視、美團等大型企業。創業者實際只占據了很小一部分。該人士透露,主流客群如果依靠創業者,將無法保證租金收益。
    在SOHO 3Q的網頁上可以查閱到目前辦公位和獨立辦公室的定價。拿“只在SOHO 3Q只拿一個辦公位而言,其限時促銷價格也有600/每周,一個月則是2400元,一個四五個人創業型公司,核算下來,在SOHO 3Q租用一個月的價格並不便宜。
    一些知名的聯合辦公尚且難以依賴簡單的創業者租賃實現盈利,對于那些單一的創客空間而言,如果沒有厘清運營邏輯,顯然都將陸續面臨生存問題。
    其實,開發商要做共享空間的邏輯是商業地産價值升級。當前國內商業地産普遍面臨銷售困境,而傳統的商業地産運營也無法産生更高價值。無論是寫字樓、酒店還是購物中心,普遍開始遭遇同質化困境,行業出現存量過剩、消化困難。因此需要向新經濟靠攏,借用新經濟的估值邏輯來拯救幾乎要被資本抛棄的存量資産。
    但大量創客空間“死亡”的原因是:很多都是講了一堆空間之外的故事,結果卻找不到買單的新資本,只能回歸盈利本身,進行砍成本、降規模,開始惡性循環。原本這是一個慢工出細活的事業,人們都太著急了,産品大都不對路。
    “我們做了19000個座位的實驗,有成功的,也有失敗的。比如上海的東海廣場,總結起來,經驗有兩點:一是不能在地下室。二是地方不能低于4000平方米,比如失敗的那個,只有200多個座位,交流的空間太小了,測算下來,不能低于800個座位。”潘石屹在回答記者提問時說。
    對于潘石屹如此有信念的一項新商業夢想,以及重新活躍在房地産行業,倒是值得尊敬與關切。
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