• 馬光遠:房産稅究竟能不能降房價?
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2017-11-06  /  浏覽:19531 次  /  
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    究竟爲什麽要征收房産稅,先從中國房産稅出台的前世今生說起。衆所周知,中國的房産稅,最早源于2003年的物業稅。2003年進行“物業稅”改革的時候,並非爲了抑制房價,而是規範不動産領域的各種繁雜的稅費。衆所周知,中國房地産領域稅費多達60多種,包括房地産稅、城市房地産稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業稅和所得稅,繁雜程度在全球獨一無二,而夾雜在其中的各種收費更是舉不勝舉,飽受公衆的诟病。
    基于此,爲了完善國內房地産開發和交易環節稅費,2003年的十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動産開征統一規範的物業稅,相應取消有關收費。”當時推動物業稅改革時,是通過物業稅整合其他稅費,而並非一個簡單的加稅方案。後來,物業稅的討論逐漸變成了房産稅,而到了十八屆三中時,則變成了房地産稅,“加快房地産稅立法並適時推進改革”。
馬光遠:房産稅究竟能不能降房價?
    民衆對房産稅之所以熱衷,根本原因在于把降房價的希望寄托在房産稅上。特別是,每一次房價暴漲的周期,總能聽到民間對房産稅加快立法的期待和呼籲,專家們也不時的站出來預測房産稅什麽時候落地。對于房産稅能否降房價,過去我一直給大家潑冷水。從過去房地産的價格規律看,影響房價最大的因素是房地産政策,包括貨幣政策和土地政策,而不是稅費。爲了抑制價格,房地産領域的稅費已經到了登峰造極的程度,一旦房地産政策變化,價格該暴漲,還得暴漲。區區1%、2%的房産稅不能抑制房價,這是基本常識。特別是,這點微不足道的房産稅,對于高淨值人士和炒房者,以及相對于房價上漲的收益,根本就是九牛一毛。
    而且,如果考慮征收對象,無論是按照面積征收,還是按照套數征收,對房産稅真正有感受的只有一類人,那就是中産階層。因爲低收入者有可能免稅,這在征收房産稅的國家基本是一個通例,而那些真正富有的階層而言,房産稅的支出對他們而言並不構成真正的負擔。最後,房産稅的真正承擔者將是擁有一套以上住房,生活相對優越的中産階層。對于中産階層而言,即使1%的稅率,每年的支出也在萬元以上,絕非一個可以忽略不計的數字。房産稅殺房價無力,但對付中産階層,卻可以成爲剪羊毛的利器。
馬光遠:房産稅究竟能不能降房價?
    在房産稅問題上,我一直在普及一個基本的常識。就是大家一定要知道,世界上各個國家,究竟爲什麽要征收房産稅。以及房産稅對房價究竟能起到多大的作用。因此,明確中國房産稅的征收目的非常重要:是爲了抑制房價,是爲了抑制投機,還是通過向中産階層征稅,給地方政府增加穩定的收入來源?要完善稅收體制,就要在征收房産稅的同時,大幅度的取消其他的稅費。而要抑制高房價,就不應該針對居民個人,而應該對那些擁有三套以上住宅的,還有別墅等豪宅的征稅,或者對炒房者直接征收暴利稅。
    如果不明確房産稅開征的目的,而且在對目前已經存在的與房地産有關的稅費不進行清理的情況下,就貿然開征,則意味著,房地産領域的稅收將更爲繁重。從國際比較的角度看,我國房産稅稅費不僅不算低,而且很高,與房地産開發和交易有關的稅費高達60多種,占房價的比例保守估計在40%以上,在這種情況下,房地産領域稅費改革應該在維持現有稅負水平的基礎上,調整結構,而不是只強調征收房産稅,但對于其他稅費卻不進行調整和清理。
    從國際上來看,關于房産稅如何征收、征稅對象、稅基、稅率等等,各國的做法雖有差異,但共同點遠遠多于差異。比如,以英國爲例,房産稅是唯一的地方議會可以決定的稅收,占英國地方稅收收入的比例高達90%以上,占地方財政收入的比例也在60%左右,可謂地方財政收入的第一來源。在這個意義上,很多國家地方的財政都是“土地財政”。但在英國,從未聽說民衆對房産稅的抱怨,而且都是主動申報,這些稅收,最後用于社區教育、醫療等各方面的建設。而且,英國地方政府並不是無限制的征收房産稅,而是每年確定一個征收支出的總預算,減去中央財政的轉移支付和其他收入,只有差額部分才征收房産稅,同時,還對低收入階層完全免稅。這樣的一個稅收體系決定了房産稅雖然是地方財政的主要收入來源,但民衆對其具有高度的認同感。
馬光遠:房産稅究竟能不能降房價?
    從世界上有房産稅的國家的立法目的看,征收房産稅主要目的是爲了地産財政收入,而不是爲了抑制房價。衆所周知,美國有房産稅,但美國房價經常經曆快速上漲的周期。站在一個制度框架體系的角度而言,房産稅在整個房地産制度體系中是可以起到穩定房價的作用的,但這不是房産稅立法的主要目的。房産稅的第一目的就是爲政府增加收入,沒有比這個目的更重要的目的了。所以,當你對高房價萬般絕望,把最後的希望寄托在房産稅上的時候,你最終一定會明白,這是這麽天真幼稚的想法。我在談及房地産的時候,基本不談房産稅,主要原因不外乎,一是房産稅降不了房價,二是房産稅立法近期不可能出台,三是讓大家理性思考,不要幻想。
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